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香港楼谈球吧体育市始末(深度好文)

2023-01-09 08:05:55
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  谈球吧体育谈球吧体育2000年,有一个古怪的德国老头Peter Garber,突然心血来潮。决定去考察一些著名的历史事件来源与出处。

  细究的结果让人大吃一惊,以最为著名的荷兰郁金香狂热而言(1634~1637)。该事件常作为典型案例,告诫人们不要投资冲动,避免于追涨杀跌投机性市场。

  综合所有的郁金香故事,辗转抄录,但最早的起源,都来源于1929年再版的一本回忆录《荷兰往事》,由股神巴鲁克作序。当时因为股灾不久,投资人亲历悲剧始末,所以对书强烈共鸣。

  而这本回忆录,最初是由苏格兰律师兼诗人,查尔斯·马克,在1841年将十一则投资往事集合成书谈球吧体育。名为《回忆录》。1850年再版,并改名《公众的幻想与疯狂的公众》,畅销一时。值得注意的是,这是本故事书!

  再之前的追溯,是荷兰政府在18世纪印刷的一本基督教单行宣传册《贪心不足与实话实说》。当然,这是一本追求“新闻导向”的小册子。

  德国教授继续追踪下去。发现所谓的“郁金香花茎”,其实有很多种,从最贵的100万美元一支,到最便宜的1美元一枝,种类繁多。如果将最贵和最便宜的品种混合在一起,自然得出了崩溃1000000倍的结论。

  事实上,早从14世纪起,欧洲荷兰,比利时,德国,奥地利等宫廷贵族,就喜欢用鲜花装饰衣料。上流社会的贵妇人,用郁金香花瓣打扮衣物或者帽子,在当时是很平常的一种举动。

  2001年,阿姆斯特丹,鲜花拍卖市场,一株非常罕见的郁金香花球,成功地拍出了60万英镑的天价。这样的价钱,可以在全世界任何一个地方,买一幢顶级别墅。

  传说中的1633~1637年,郁金香价格从几十荷兰盾飚升至万余荷兰盾。荷兰盾是金币,50盾大约含有1盎司黄金,按今日排价,折合8万美金。对于当时的公爵侯爵夫人来说,这仍只是一瓶香水的价格。

  几乎所有的舆论媒体,厌厌不休地向我们教育“日本房地产泡沫”“香港房地产泡沫”。日本房地产怎么的,香港房地产大跌七成。当年的荷兰郁金香泡沫啊,老吓人呢,我告诉你。

  当然,很多年以前你没有被唬住。在炒楼的这一条道路上走了下去,然后房价翻了十几倍。

  “毒教育”的意思,当你还在懵懂无知的时候,直接把你带到沟里去。直接把你洗蠢掉,把你三观洗掉。

  以致于许多人20岁之后,并不知道自己生活在一个Matrix谎言时空之中。意识到“幻相”是最关键的一步,所有的觉悟均由怀疑开始。

  荷兰的郁金香故事,我们现在知道是假的。是一个基督教修士会捏造出来的“净化风气”宗教宣传小册子。

  香港的房地产,从1960年开始起飞。如果从“起步价”开始计算,则一共大概升了200倍。你将它平摊到56年的时间中,平均每一年正好涨约10%

  但是,毫无疑问的一件事。一般认为1991~1997这六年中,楼市升得特别厉害,大概升了四倍。或每年25%。

  1995年,英国人大肆抛售在香港的资产,并形成一个向下缺口(如图)。英资怡和,置地,太古,嘉道理家族,大规模抛出手中核心资产,渡海西游。

  当时,出于“天朝”形象,以及一贯的要面子传统。1995年红筹大肆托盘,接了英国人不少工商铺大厦。并给市场留下深深的“土豪”印象。

  随着97临近,市场开始狂热。香港人的口号是什么呢,“大陆一定会接盘的”。

  于是香港人拼命地炒高楼价,熊心豹子胆。当时最著名的是沿着九铁沿线,矗立着一幢幢“省长楼”联排别墅。约一千多万/套(97物价)。

  市场传言,中国有31个省,每个省都有十几个省级干部。每个干部都要在香港置一套别墅。这是数不清的需求。

  香港楼市从顶峰下跌到最低处,大约跌剩三成。按照我个人粗浅的看法,他大致可以划为三波。每一波都是七折,跌去-30%

  当然,香港不是我的主场。谈上海楼市我能确信100%符合历史,香港毕竟隔远了一层。若有更专业大师,轻打勿拍。

  我们知道,所有的楼盘,并非同步同涨同跌。楼盘之中,本身有笋盘有洼地,也有CEO盘和严重高估的陷阱。

  市场并非完美协和。尤其是大势急升的时候,会有一些区域一些板块“炒风”特别炽盛。这些板块和楼盘,或许是KFS特别擅长炒作搞话题,或许是目标人群特别无理性,或许是外来人口刚需急。

  譬如当时九龙塘,石硖尾,东涌,乃至深水湾都跌幅十分严重。这些区域以新盘为主,人口填入。本身的凝聚力不强。

  而到了1998~1999下跌第一年,KFS集体“劈价抢跑道”,一手盘最多的地方又是受害重灾区。

  另外一个方面,“学区房”跌幅也十分严重谈球吧体育。1997.6月最著名的一件事,就是有豪客坐直升机睇楼,全港轰动。“何文田”卖22000/尺。其结果自然是跌得惨不忍睹。

  而1996~1997最后一年,受“红筹托市”的感染。仅仅最后一年就涨了约+50%。其中,普通的大盘大势仅涨了约30%,还有30%是特别的“明星爆炒盘”额外涨上去的。也就是部分盘涨了60~70%.

  我们可以看见,1995年的这一个价格,形成了一个明显的“底部”,或者称之为箱体。也就是1995年的价格,原本是经过充分换手,市场充分接纳,是“夯实”的。

  所以我们看图中这个图形,他从1995~1997是“急升”。但是1997~1999是“急跌”。

  可是到了1995=1999的这个价格平台,他就跌不下去了。就获得了喘息。因为这个价位是有“支撑位”的。是经过充分换手市场比较接受的。所以在这个位置足足盘了二年。

  这第三个-30%,是“线,市场已经阴跌了四年。人气和野望低迷之至。终于是会有人“熬不住”,撑不住的。

  从2001年开始,逐渐有一些资金链崩裂,或者对前途极度悲观的人士,开始按照“亏本价”抛售手中房产。并形成了一个破位下跌走势。

  你是买在传统成熟地段,还是“新兴”开发地段。你是买的二手老破旧,还是一手CEO。

  如果你的回答是“新兴”地段。好比6W的唐镇,7W的张江,6W的森兰谈球吧体育。买的又是仁恒,万科,绿地之类磨刀杀粉KFS。则你很有可能是“CEO盘”的牺牲者。你很有可能会比别人多跌一个-30%.

  众所周知,2015.10~2016.02是一场+50%的巨型涨幅。当然,我并不是说这是我们的最后一个涨幅。

  但是,套入到“三个70%”理论中去。如果你是大涨之后刚刚买入的“高位接盘”,则你会比别人多一个-30%的危险。

  我们可以认为,房地产市场,最大的回撤大约可能估计或许每比不超过-30%。

  此后就逐步回升。而且回升的速度还不慢。跌下来用了六年,升上去也只用了六年。连泡带沫全都还给你。

  1997~2003,香港楼市最低潮时,他大概产生了106000名“负资产”人群。按照香港240万套房产,占总人口的5%。

  首先你要在市场最狂热的时候冲进去,而且要买那种“严重高估”的盘,一般情况下是一手CEO。其次你首付要足够低,香港允许“二按”。首付5%,贷款可贷95%。

  那么,你反过来想一想,什么样的人,会在“最狂热的时候,用最小的首付买入一手CEO盘呢”。一般只有二种答案:

  2002年时去香港公司考察内务,听取述职。有一个司机叫做阿伟。40岁的夫妻俩,没有孩子养了条狗。

  “我为什么不养孩子呢。因为生了孩子他也买不起房子,不如别让他生下来受苦。”

  “先生你让我怎样加班,怎样骂人发脾气都可以。我只求你不要把我炒鱿鱼,否则我就真的没有活路了”。

  在我们看来,这种劳动人民司机就属于“菜鸟”类型的。当他最终冲进去时,他却完全不懂选筹。以至于买了贵货。

  如果我们说今天Donald Trump川普在美国和“政治正确”作殊死搏斗的线年的香港,“负资产者”就是绝对的政治正确。

  几乎所有的政治团体,都对“负资产者”表示同情。几乎任何一个民意“立法会”议员,一开口就是要解决负资产问题。

  尤其当1998.11发生了第一例“烧炭”[1] 事件。白左圣母心被彻底击碎了。苹果日报的标题是“惨,惨,惨,惨,惨”。小白左婊们一边流着眼泪,一边发誓让这样的惨剧再也不要发生。

  很多人不明白“联汇”的意义是什么。联系汇率的意思,就是港府失去了“印钞权”。

  本来楼市崩溃,对于政府及政治特权群体而言,只要我开动印钞机,把港币印成日元,韩元,津巴布韦元。哪一个价格位稳定不住。无论10W,8W单价都小菜一碟。

  于是就爆发了2003.07.01的“大游绗”。董伯伯站在中环城楼上,面如土色。

  董伯伯当时搞了“八万五”。他的心思是好的,97时香港楼价已是全球第一高。过高的楼价并无好处,而且也削弱香港长远竞争力。既然已经回归了,“中英联合声明”中大陆提出的50公顷用地限制自然作废。

  “丝,丝人呢。我为你们谋取了地价下跌。现在你们倒是跳出来为我说句话啊”。

  丝们没有出来。那些受了“八万五”恩惠的人,没有一个跳出来,为董伯伯说二句话。在他最脆弱的时候,没有一个“楼价下跌”受益者跳出来为董辩护。

  后来人接位。整个政治生态已经看得很清楚了,什么能做,什么不能做。哪些人可以得罪,哪些人不可以得罪。

  有兴趣的人,可以去搜一下“孙九招”。指的是当时“房屋及规划地政局”局长孙明扬。

  政治风向明确之后,他一开始是“孙一招”,收紧土地供应。后来则扩展到“孙九招”,包括土地房屋地铁基建的全面收紧。

  严格地说,香港2003~2005年那一段时间,根本就没有供地。土地供给量为零。人为地制造了一段大冰河期。

  长期以来,香港每年的新建都在45000套左右。所谓“八万五”,也不过五万私营,三万公营。

  可是近年香港供应逐渐衰弱,最近二年甚至都徘徊在15000套的水准。这样香港年轻人才是真的“买不起楼”“买不到楼”。

  供应为什么会下降,是因为各大KFS手中“土地储备”在下降。土地储备下降,是因为之前有一段非常漫长的“冰河期”。

  我们可以复盘一下香港1997“楼崩”之后发生的事。下半场才是真正精彩之处。

  如果你了解当年这段历史的话,香港房东们的要求,基本是“100%回到九七巅峰原价”。100%,只有100%回到,才能消灭负资产。才能让有产阶级满意。

  因为97的房价,根本就是“急升”的。这是非常虚的。根本没有经过充分的换手和市场承认。

  可是回归前最后一段时间,1997升旗前的最后六个月。他就从8W,一口气拉到了20W。廿万一平米,相对于工资或者物价,就是这个比例。

  他肯定要跌下来,经过三个70%,最后20->

  14->

  10->

  7,最后跌到了内环六七万的样子。其实这还是一个很合理的数字。并不算贱卖的数字。

  可是“房东”阶层已经坐不住了。整个社会价值,舆论导向,政府态度,已经极大地偏向了同情怜悯房东。

  于是圣母婊少女心顿时被感动得不行了,尤其遇见几例带小孩冚家铲的。照片一发,简直横扫大杀器啊。

  所以房价一定要“救市”。救市的目标,不是要恢复合理价。而是要恢复“最高价”。

  一旦20W这个价格被“刷”出来,他们就会说6W的价格是打了三折。而以20作为政治奋斗目标。而丝毫不管公平与正义。

  按照官方的数字,香港房价在2012年正式回复97高点。到了目前2016年,价格大约是160%

  上表列出了你从1991,1995,1997,2003几个关键节点,如果你“买入---持有”。

  按照这个价格,你几乎可以说“炒楼永不败”。哪怕将香港经济扭曲扭曲再扭曲。

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