会上，万科董事会主席郁亮在谈到房地产市场形势问题时重申了其在6月股东大会上的判断。

　　郁亮认为，从短期来看，市场已经筑底，但恢复是一个缓慢、温和的过程。他认为市场收缩过了头，反而会积蓄自发修复的动能，要相信居民追求美好生活、改善居住条件的力量。

　　郁亮坦言谈球吧体育，今年7、8月和6月之间的销售数据确实出现了比较明显的落差，但一方面，6月的快速大幅回升，包含疫情回补、季节性等短期因素的影响，后续本身就会有所回落。另一方面，7月以来，出现了“停贷”事件等新问题，一些出险企业无法完成交楼，对消费者买房的信心造成了一定影响。

　　尽管如此，郁亮仍然认为，住房的刚性需求仍然很强，依然是个十万亿量级的巨大市场，常做常有，常做常新。举例而言，目前市场中的存量住房，按照自然更新速度，每年要淘汰10-11亿平方米谈球吧体育，其中一、二线亿平方米。而按照当前新开工的降幅，新建住宅还达不到自然更新所需要的水平谈球吧体育，这还没有考虑到居住水平的改善、人口聚集等因素，因此当前市场肯定是偏低了，不会一直维持在这个水平。市场收缩过了头，反而会积蓄自发修复的动能，要相信居民追求美好生活、改善居住条件的力量。

　　对于政策方面的问题，郁亮认为房地产调控的三大目标“稳地价、稳房价、稳预期”中的前两者已经实现，目前稳预期还存在较大挑战。但重建市场信心有各种各样的方法，相比短期政策，万科更关注与未来行业长期发展有关的政策。

　　郁亮说，房地产进入了新的阶段，为城市提供的配套服务业态越来越丰富，新的业务发展起来，同样能给市场提供一定支撑。但这些业务大多是保本微利的长周期业务，需要有独立的政策制度。

　　举例而言，要素成本需要和收益匹配，地价不能太贵，税费、利息不能太高；现金流入需要和流出匹配，地价是否能分期付，投资的回笼周期如果是十年、二十年，相应融资期限是否能拉长，以及需要建立类似REITs的权益性渠道等。这些新领域的成长，需要行业各方的共同关心、探讨和呼吁。

　　在回答21世纪经济报道记者关于行业波动下万科应对的问题时，万科董事会主席郁亮表示，万科历来非常重视现金流和财务稳健，始终把安全放在第一位，对行业来说眼下最重要的任务是找到生火取暖的办法。

　　郁亮提及，我们没做老大的时候，经常被问及能否再回行业老大，但万科在规模跟债务方面一直比较克制，所以经营层面有一定的安全边际。

　　郁亮介绍称，去年以来，万科应对工作也做得比较早、比较扎实，销售回款效率一直保持在比较高的水平，债务结构、成本等方面都有进一步的优化和提升。因此，尽管上半年市场波动超出了所有人的预期，万科的经营性现金流仍然实现了净流入，比去年同期表现更好。

　　谈到近期热点“保交付”问题，郁亮强调，请客户放心，万科不仅是保证交付，还要保证质量。

　　郁亮指出，万科自2005年就启动了万科家书的服务，定期向客户发放“家书”，报告项目进度。2021年开始，万科把工地开放工作升级为“与业主共建家园”，请客户参与到项目建设中，看进展、改问题。只要满足进场条件，所有客户都可以报名预约，70%的准业主在正式交付前都至少去过一次现场查看自己的房屋。今年万科开始推进交房即交证工作，目前已实现35%的项目在交付的同时，将房产证交到业主手里，这一比例今后还会继续提高。

　　郁亮说，他近期全国走访了万科的业务和项目，结合来看对未来发展、对完成今年任务有信心的。郁亮也坦承，在当前情况之下，万科也非常大压力，还有非常多的指标表现不尽如人意，但对万科而言，需要努力平衡好，遇到问题去解决问题。

　　“只有不断修复，发现一个短板弥补一个短板，保持绝不躺平，保持跑下去的状态，相信一定能够通过不断的跑下去，跑出健康跟跑出未来。相信一分耕耘一分收获。”郁亮表示。

　　在回答21世纪经济报道记者关于市场压力的问题时，万科董事会主席郁亮认为只要有好产品、好服务，哪怕短期市场环境有压力，也一定能熬过去。他对未来止跌企稳、稳中有升非常有信心。

　　他举了两类市场的例子，一类是在中心城市当中相对没有那么引人瞩目的城市，销售压力大，但只要产品做得好，哪怕市场不好也能熬过去。比如在哈尔滨，万科的项目实现了“交销联动”，该项目7月销售业绩是上半年月均水平的2.3倍，整个哈尔滨公司销售业绩是上半年月均水平的1.5倍，在哈尔滨从市场第八成为了市场第一。

　　另一类是以浙江为代表的竞争特别激烈的市场。他以万科杭州亚运村项目为例，比赛期间承担餐厅行业新闻、健身中心、商业等多项功能，同时还要提供安保、保洁、运营工程维保等服务，赛后再转换为集办公、商业、住宅及小学等全方位配套的综合体项目，作为TOD项目，不亚于目前国际先进水平。

　　郁亮介绍称，即使受到疫情影响，万科在浙江的两个综合商场杭州奥体印象城和温州印象城mega，首年NOI率（NOI即net operating income的首字母缩写，意为净营运收入，由经营收入减去经营成本计算得出）也达到了6%，泊寓在浙江今年以来也实现了整体出租率95%，万纬物流宁波物流园区为全浙江35%的进口食品提供了仓储服务。万科的城市综合配套能力在高强度竞争市场当中经受住了检验，也说明开发、经营、服务并重的战略已成为万科在新发展阶段的重要优势。

　　郁亮坦言，在当前的外部环境下，万科也有压力，也有部分经营指标表现不尽如人意。但万科一直很努力地保持身体机能的基本平衡和健康，保持不断跑下去的状态，对未来止跌企稳、稳中有升有信心。

　　会上，被问及万物云上市的问题时，万科董事会主席郁亮表示，万科分拆万物云上市不是卖猪仔，叫个好价钱就把它卖掉，而是希望通过上市获得更大的发展空间。

　　郁亮说，对于万物云上市短期市场的估值并不是万科最在意的，更在于说它通过资本市场能够获得怎么样的力量，然后再支持它的进一步发展，这才是万科最关心的。

　　郁亮说，万科特别期盼万物云自己选择上市时机，在合适的时机上市以后也能够借着上市这个起点做得更好一些。谈球吧体育谈球吧体育